Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở: Hóa giải 'gánh nặng' tiền sử dụng đất cách nào?

Để tiền sử dụng đất không trở thành "gánh nặng" với người dân và doanh nghiệp, các địa phương cần tính toán ban hành bảng giá đất hằng năm ở mức phù hợp với thu nhập của đa số người dân.

Quan điểm này được TS Nguyễn Ngọc Tú, chuyên gia thuế, đưa ra trong cuộc trao đổi với Tuổi Trẻ về đề xuất chính sách thu tiền sử dụng đất khi người dân và doanh nghiệp có nhu cầu chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Tiền sử dụng đất quá cao sẽ làm khó người dân có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Trong ảnh: Một khu đất dọc đường trục nối Hưng Yên - Ninh Bình - Ảnh: HỒNG QUANG

Có trường hợp phải mua cao hơn giá thị trường

* Thưa ông, đâu là cơ sở để chúng ta xây dựng mức thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở?

 - Theo Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất khi có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp 40% tiền chênh lệch, nhưng giá đất trước đây được các địa phương xây dựng (bảng giá đất - PV) theo khung giá đất Chính phủ ban hành rất thấp so với giá thực tế mua bán trên thị trường. 

Thông thường giá đất trong bảng giá địa phương ban hành chỉ bằng 10% giá thị trường và một hộ muốn chuyển đổi 200 - 300m2 đất nông nghiệp sang đất ở chỉ phải đóng vài trăm triệu tiền sử dụng đất, chưa tới 1 tỉ đồng. Mức thu này phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân nên việc chuyển quyền sử dụng đất rất thuận lợi.

Nhưng từ khi ban hành Luật Đất đai 2024, có hai vấn đề nổi lên, đó là giá đất tăng lên sát giá thị trường, rất cao (Nhà nước điều chỉnh bảng giá đất hằng năm theo thị trường - PV), tăng so với trước đó từ 7 - 10 lần, cá biệt có nơi tăng mấy chục lần.

Bên cạnh đó, chúng ta cũng bỏ quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất nên các hộ dân có nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Vì thế mới nảy sinh trường hợp một số hộ dân phải "mua lại" đất của chính mình. 

Có trường hợp người dân phải mua cao hơn giá thị trường do việc định giá đất ở địa phương rất cao, không sát thực tế. Vì thế, việc sửa đổi, bổ sung quy định cho phù hợp rất cần thiết.

Xây dựng bảng giá đất phù hợp với thu nhập đa số người dân

* Vậy mức thu tiền sử dụng đất bằng 30% tiền chênh lệch giữa giá đất ở với đất nông nghiệp có hợp lý không?

- Đề xuất thu 30% tiền chênh lệch giữa giá đất ở với giá đất nông nghiệp hiện nay đã thấp hơn so với mức thu 40% trước đây. 

Việc giảm tỉ lệ thu tiền sử dụng đất kết hợp với tính tiền sử dụng đất theo hạn mức đất ở của địa phương lúc này là phù hợp. Quy định này sẽ hạn chế được tình trạng lợi dụng chính sách cho chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở để đầu cơ trục lợi, đồng thời tránh việc sử dụng đất bất hợp lý.

Những năm qua, để phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất đai, tất cả các tỉnh thành đều ban hành hạn mức đất ở trong bối cảnh dân số đông, đất đai có hạn. Đối với những cá nhân và tổ chức có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở vượt hạn mức cho phép, họ phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn, thậm chí phải nộp 100% tiền chênh lệch, tức mua lại đất từ Nhà nước là hợp lý.

Tuy nhiên, cái hợp lý ở đây phải đi kèm với các biện pháp quản lý đất đai khác, trong đó phải xây dựng bảng giá đất cho phù hợp với thu nhập của đa số người dân. 

Còn nếu cứ áp dụng như Luật Đất đai 2024 thì dù chúng ta có giảm tỉ lệ tiền sử dụng đất xuống 30% nhưng do bảng giá đất được điều chỉnh tăng quá cao theo hướng tiệm cận thị trường thì số tiền sử dụng đất thực tế người dân phải nộp rất cao, vượt quá khả năng tài chính của rất nhiều người, do đó cần tính toán lại bảng giá đất.

Giá đất và chi phí đầu vào phù hợp sẽ góp phần giảm giá nhà ở - Ảnh: B.NGỌC

* Thực tế thời gian qua cho thấy dù Nhà nước áp mức thu 30% tiền chênh lệch khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì rất nhiều người vẫn không đủ khả năng để nộp, theo ông cần giải pháp gì để hóa giải khó khăn này cho người dân?

- Đối với trường hợp nhiều hộ cùng sử dụng chung một mảnh đất do ông cha họ để lại, nếu họ có nhu cầu tách hộ, tách thửa thì khi họ làm thủ tục chuyển đổi nên phân làm hai nhóm. 

Với nhóm hộ có điều kiện tài chính thì khuyến khích họ nộp ngay 30% tiền chênh lệch, còn nhóm hộ có khó khăn về tài chính thì Nhà nước có thể cho phép họ nộp một phần tiền sử dụng đất, phần còn lại thì cho người dân được ghi nợ tiền sử dụng đất. Những người không có tiền để nộp thì Nhà nước có thể cho họ khoanh nợ 100% tiền sử dụng đất.

Việc ghi nợ sẽ thể hiện luôn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người dân vẫn được quyền xây nhà tạo lập chỗ ở trên đất của họ, có quyền sang tên cho con cái, chỉ đến khi họ bán đất, có tiền mới phải trả nợ cho Nhà nước.

Như vậy sẽ hài hòa được chính sách thu tiền sử dụng đất, Nhà nước vẫn quản lý được đất đai hiệu quả, đúng mục đích, đồng thời đảm bảo cho người dân có đất làm nhà, bảo đảm quyền có nơi ở của người dân được quy định trong Hiến pháp.

Các chuyên gia khuyến nghị nên hài hòa lợi ích trong thu tiền sử dụng đất - Ảnh: HỒNG QUANG

Xây dựng bảng giá đất: nhiều địa phương rất lúng túng

Theo TS Nguyễn Ngọc Tú, Luật Đất đai 2024 quy định xây dựng bảng giá đất sát với thị trường nhưng thế nào là sát với thị trường lại không có văn bản nào hướng dẫn nên nhiều địa phương rất lúng túng.

Thực tế giá đất đang mua bán trên thị trường hiện nay được đẩy lên rất cao, đôi khi là giá ảo. Vì vậy, với bảng giá đất áp dụng từ 1-1-2026 cần được tính toán xây dựng một cách căn cơ. Các bộ ngành cần ngồi lại với nhau để hướng dẫn cho địa phương cách xác định giá đất theo thị trường.

Góp ý cho việc xây dựng bảng giá đất ở các địa phương thời gian qua, nhiều chuyên gia khuyến nghị giá đất theo thị trường nên là trung bình giá bán trong 5 năm gần nhất. Ví dụ giá theo thị trường trong bảng giá đất năm 2026 sẽ là giá bán trung bình của các thửa đất trong cùng khu vực giai đoạn 2021 - 2025. Cách tính này hợp lý hơn, không nên lấy giá một số lô đất cụ thể để xây dựng bảng giá đất.

Điều quan trọng nhất lúc này là việc xác lập bảng giá đất tại địa phương hằng năm phải được tính toán ở mức hợp lý, tránh gây sốc cho doanh nghiệp và người dân.

Ông Phạm Đức Toản (Giám đốc Công ty CP đầu tư và phát triển bất động sản EZ):

Đề xuất thu 30% tiền chênh lệch là phù hợp

Nhu cầu chuyển đổi đất vườn, đất ruộng, đất xen kẹt sang đất ở là nhu cầu thường xuyên của người dân, doanh nghiệp và mức thu 30% tiền chênh lệch là phù hợp.

Với đề xuất hạn mức chuyển đổi, quy định mức thu tiền sử dụng đất theo hướng tách bạch giữa việc người dân chuyển đổi để ở và thương mại hóa. Đồng thời đánh thuế lũy tiến theo diện tích chuyển đổi là phù hợp, bảo đảm công bằng khi thực thi chính sách đất đai.

Rõ ràng khi người dân chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở vượt hạn mức là chuyển đổi ngoài nhu cầu ở, có thể họ chuyển đổi để phục vụ mục đích mua đi bán lại đất ở, thu được lợi ích lớn hơn nên phải đóng tiền sử dụng đất ở mức cao hơn là đương nhiên.

Ví dụ, một người được thừa kế một mảnh đất rộng 1 mẫu ở quê (3.600m2) nhưng thực tế chỉ có 500m2đất ở, nhu cầu xây nhà để ở trên đất chỉ 200m2, còn lại 3.100m2 đất vườn, đất trồng cây lâu năm. Đất thì vẫn là đất của người dân, nhưng mục đích sử dụng khác nhau.

Nếu người dân muốn chuyển đổi 3.100m2 đất nông nghiệp sang đất ở, theo đó mục đích sử dụng đất thay đổi, giá trị thương mại tăng lên thì họ phải đóng tiền sử dụng đất nhiều hơn cho Nhà nước.

Trường hợp người dân không muốn chuyển đổi thì quyền sử dụng 3.600m2 đất vẫn của họ, nhưng 3.100m2 chỉ có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp. Ở đây đất vẫn là đất của dân, Nhà nước không thu hồi.

Trường hợp Nhà nước cho người dân chuyển đổi thoải mái, không phải đóng tiền sử dụng đất lũy tiến có thể dẫn tới tình trạng người dân chuyển đổi ồ ạt, dẫn tới dư thừa đất ở nhưng lại thiếu đất cho sản xuất, kinh doanh.

Thu tiền sử dụng đất tăng vọt

Năm 2025, dù thị trường bất động sản vừa phục hồi nhưng các khoản thu liên quan đến đất đai tăng... dựng đứng.

Theo Cục Thống kê (Bộ Tài Chính), lũy kế 10 tháng năm 2025, nguồn thu tiền sử dụng đất tại Hà Nội đạt 89.000 tỉ đồng, tăng 167% so với cùng kỳ năm trước. Còn tại TP.HCM, cơ quan thuế cũng ghi nhận khoản thu tiền sử dụng đất tăng vọt, lên tới 49.712 tỉ đồng, tăng tới 269% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):

Nên có chính sách hợp tình, hợp lý và có kiểm soát

Tôi cho rằng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1-7-2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng 20% chênh lệch giá đất ở và giá đất nông nghiệp.

Còn đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương nên thu bằng 30% chênh lệch nếu vượt không quá một lần hạn mức giao đất ở tại địa phương và thu 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá một lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Lý do đề xuất là do thực tế trên cả nước, nhất là tại các tỉnh phía Nam, thì nguồn gốc sử dụng đất phổ biến là do các hộ gia đình và cá nhân tạo lập, thừa kế từ nhiều đời, không phải là đất do Nhà nước giao đất và có nhiều hộ gia đình nhiều thế hệ cùng sống chung, cùng canh tác và có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất để chia cho các thành viên trong gia đình "ra riêng".

Trong đó có cả nhu cầu chuyển nhượng, bán một phần đất ở để có tiền xây dựng nhà ở và trang trải chi tiêu nên cần có chính sách hợp tình hợp lý, nhưng vẫn phải kiểm soát chặt chẽ để phòng ngừa trường hợp "đầu nậu, doanh nghiệp bất lương nấp bóng hộ gia đình, cá nhân" xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để "lợi dụng chính sách" trục lợi bất chính.

3 mức thu đối với chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Tiền sử dụng đất quá cao sẽ là gánh nặng với nhiều người dân có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở để tạo lập chỗ ở - Ảnh: Đ.TUÂN

Nhiều hộ gia đình chung một thửa đất sẽ được tách thửa và tính hạn mức cho từng hộ

Theo dự thảo nghị định của Chính phủ, trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất (kể cả nhiều thửa đất trong phạm vi nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại nghị quyết này thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn một thửa đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất theo quy định.

Đối với thửa đất thứ hai trở lên sẽ thu 100% tiền sử dụng đất.

Trường hợp nhiều hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng một thửa đất; nếu các hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân thì việc xác định diện tích trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất được tính theo từng thửa đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và theo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân được tách thửa chỉ được xác định diện tích đất theo hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất một lần.

Bảo Ngọc