Giảm giá sâu 30% vẫn ế khách, HoREA đề xuất loạt giải pháp 'cứu' thị trường

Giá bất động sản trên thị trường thứ cấp có trường hợp giảm 20–30% vẫn khó bán. Sức mua suy yếu, nguồn cung nhà ở bình dân tại TP.HCM khan hiếm, trong khi hàng nghìn dự án còn vướng mắc.

Trước thực trạng này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương triển khai nhiều giải pháp để tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực và phát triển thị trường bền vững.

Phối cảnh chung cư cao cấp ở Nam Cần Thơ. Ảnh: T.L

Cắt lỗ 30% vẫn khó bán, nhà ở vừa túi tiền khan hiếm

Thị trường bất động sản đang đối mặt nghịch lí: giá nhà có dấu hiệu giảm nhưng người mua vẫn khó tiếp cận. Theo HoREA, giá bán sơ cấp tại một số dự án chỉ giảm khoảng 5%. Trên thị trường thứ cấp, nhiều nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ 20–30% nhưng vẫn khó tìm người mua.

Giá giảm chưa đủ kéo sức mua trở lại. Theo HoREA, tổng cầu suy yếu khiến nhiều doanh nghiệp thiếu dòng tiền, thanh khoản giảm, thậm chí mất khả năng thanh khoản. Trong khi đó, người có nhu cầu mua nhà vẫn gặp khó vì giá bán cao và khả năng tiếp cận tín dụng hạn chế.

Thực trạng này thể hiện rõ ở cơ cấu nguồn cung tại TP.HCM. Trong 9 tháng đầu năm 2026, căn hộ trung cấp chỉ chiếm 7,1% số căn đủ điều kiện huy động vốn, trong khi phân khúc nhà ở bình dân gần như vắng bóng. Nguồn cung tập trung ở nhóm giá cao khiến người thu nhập thấp và trung bình khó tìm được sản phẩm phù hợp.

Khách hàng đang đặc biệt quan tâm tới 4 tòa chung cư sắp mở bán tại Vinhomes Global Gate Hạ Long. Ảnh: TL

Từ khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân, HoREA đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, bên cạnh nhà ở xã hội và nhà cho thuê. Hiệp hội ước tính mức giá phù hợp khoảng 25–30 triệu đồng/m² tại các tỉnh xa và 60–70 triệu đồng/m² ở những đô thị lớn.

Tuy nhiên, muốn người dân mua được nhà, tăng nguồn cung thôi chưa đủ; khả năng tiếp cận vốn cũng là vấn đề cần giải quyết. HoREA kiến nghị cho người mua nhà thương mại giá phù hợp theo hình thức trả góp được tiếp cận gói tín dụng 153.000 tỉ đồng, với lãi suất thấp hơn 1,5–2 điểm phần trăm so với lãi suất cho vay bình quân của nhóm 4 ngân hàng thương mại lớn.

Với phân khúc nhà cho thuê, Hiệp hội đề xuất địa phương xây dựng khung giá đối với các dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách. Tại TP.HCM, mức giá thuê nhà ở xã hội được nêu trong văn bản là tối đa 118.000 đồng/m². Căn hộ 55 m² tương ứng tiền thuê khoảng 6,49 triệu đồng mỗi tháng, chưa bằng một nửa giá thuê căn hộ thương mại tương đương.

Để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này, HoREA kiến nghị xem xét miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với dự án nhà ở cho thuê bằng vốn tư nhân. Hiệp hội đồng thời đề xuất xem xét các khoản vay cho nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp và một số dự án khu công nghiệp trọng điểm theo mức độ rủi ro cụ thể, thay vì mặc định toàn bộ lĩnh vực bất động sản thuộc nhóm rủi ro cao.

HoREA kiến nghị Chính phủ, bộ ngành gỡ vướng 4.846 dự án

Bên cạnh bài toán giá nhà và sức mua, những vướng mắc kéo dài tại các dự án cũng đang cản trở nguồn cung và dòng vốn của thị trường. Theo số liệu HoREA dẫn, cả nước có 4.846 dự án gặp vướng mắc, với tổng diện tích đất 208.882 ha và tổng mức đầu tư gần 3,5 triệu tỉ đồng.

Trong số này, 3.557 dự án đã được tháo gỡ; 1.131 dự án đang được các bộ, ngành và địa phương xử lí. Còn 158 dự án thuộc thẩm quyền xem xét của Quốc hội, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ. Quy mô các dự án vướng mắc cho thấy việc hoàn thiện cơ chế pháp lí có ý nghĩa quan trọng đối với khả năng đưa đất đai và nguồn vốn trở lại hoạt động.

Một trong những giải pháp HoREA đề xuất là cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản ngay cả khi bên chuyển nhượng chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai. Theo kiến nghị, bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện các nghĩa vụ còn lại với Nhà nước, gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản thuế, phí liên quan. Cơ chế này được kỳ vọng tạo điều kiện để những dự án gặp khó tìm được nhà đầu tư mới có năng lực.

Cùng với việc tháo gỡ thủ tục chuyển nhượng, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi quy định về giá đất. Cụ thể, cần xây dựng cơ chế xác định hệ số điều chỉnh giá đất dựa trên biến động thị trường, quy hoạch và các yếu tố liên quan; đồng thời hoàn thiện cách tính tỉ lệ phần trăm dùng để xác định tiền thuê đất hằng năm.

Đối với các dự án BT (xây dựng - chuyển giao), HoREA đề cập khoảng 168 dự án cần được xử lí theo cơ chế chuyển tiếp về xác định giá đất. Hiệp hội cũng đề xuất sửa Luật Chứng khoán để tạo điều kiện phát triển quỹ đầu tư bất động sản và quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT). Đây là hướng mở thêm kênh huy động vốn trung và dài hạn, giảm áp lực phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Ở khía cạnh nhà ở xã hội, HoREA đề nghị nghiên cứu cơ chế dành khoảng 10% số căn tại một số dự án cho cán bộ, công chức, viên chức địa phương mua hoặc trả góp theo cơ chế do HĐND cấp tỉnh quyết định. Tại TP.HCM, Quỹ Phát triển nhà ở đã hỗ trợ hơn 6.000 cán bộ, công chức, viên chức từ năm 2005. Mức vay hiện được nêu là tối đa 900 triệu đồng, lãi suất 4,7%/năm, thời hạn 15 năm.

Ngoài các giải pháp về vốn, đất đai và nguồn cung, HoREA kiến nghị hoàn thiện quy định quản lí, vận hành nhà chung cư, trong đó có cơ chế giám sát độc lập đối với ban quản trị. Hiệp hội cũng đề xuất xem xét cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam mua căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng và căn hộ dịch vụ, với tỉ lệ không quá 30% diện tích sàn của công trình.

Trao đổi với Một Thế Giới, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho biết các kiến nghị của Hiệp hội tập trung vào việc tháo gỡ vướng mắc pháp lí, khơi thông nguồn lực đất đai, tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp và mở rộng khả năng tiếp cận tín dụng cho người mua nhà. Từ đó hướng đến xử lí những điểm nghẽn về giá nhà, sức mua, nguồn vốn và thủ tục dự án, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.

Hoàng Bắc